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老屋翻新

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面對想買房卻又望塵莫及的高房價,不少有購屋打算的人都可能會轉而選擇老房子、中古屋,來取代新屋,然而舊屋翻新其實也是一個有難度且相當不小的工程,老屋改造要注意甚麼?裝修工程中又有哪些必要施工項目,讓旭昱告訴你!
避免舊屋翻新時沒有對舊屋翻新的裝修工程多加了解掌握,錯失某些房屋老化出現的麻煩問題,如:漏水、管線破裂、房屋龜裂、壁癌…等,老屋翻新避免只有做裝潢美化,實際上的機能使用問題更是在購買中古屋的屋主需要多加注意的。不然捨棄新建案選擇較便宜的中古屋,但卻可能因為這些問題沒有根除導致連年裝修調整,就得不償失了。

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關於老屋翻新


舊屋翻新的裝修工程,說小不小,在原有的架構上去調整可能還會有更多複雜的問題需要去考量,旭昱整理出歷年來經手過的案例,歸納出通常會有舊屋翻新需求的屋主有以下幾種可能:
1. 裝潢設計過時:
較注重生活美學、質感的屋主,可能因為舊屋設計裝潢過於老氣、格局不如預期…。例如想從四房一廳改成三房兩廳;或者原先房屋有通風不佳採光不夠的問題想做改善,抑或是想從中國風改成清爽北歐風,選擇舊屋翻新工程,期許透過工程為房子重新注入新生命和美學設計感。

2. 屋況受損,重新整理:

另一個需要老屋翻修的原因就相對迫切,主要是房子出現結構問題,嚴重影響居住品質和安全,例如壁癌、屋內結構老舊、管線漏水生鏽,甚至是不符防火規定…等狀況都是房屋需要盡快進行舊屋翻修的原因,避免日後居住造成更多麻煩甚至是安全疑慮。

通常屋齡超過十年以上就會有較多需要改善的問題,可以請專業師傅為房屋做健檢。
購入中古屋的屋主若想延長居住使用年限,就需要適時進行這個舊屋翻新的改造,如果能向原屋主要到當初的建築設計圖更好,因為許多舊屋翻修的需求裡都會有電線重拉的需要,這時若有建築設計圖舊可以更方便新的設計團隊快速掌握裝修狀況。

3. 家中成員&需求改變:
因為此一需求而需要展開裝修工程的狀況,比較偏向老屋改造,由於家庭可能會面臨到小寶寶出生需要嬰兒房、飼養毛小孩需要足夠的運動空間、為方便就近照顧長輩搬來同住的狀況,亦或是家中小朋友長大後須要各自的獨立空間,要分房睡、要有獨立念書、閱讀、工作的書房,讓原先的三房兩廳格局調整,甚或是長輩年事已高,需要在浴室加裝扶手、防滑磚、讓輪椅行動的坡道…等,為了適應家中成員不同階段的需求改變,透過老屋改造讓舊屋成為更貼心更舒適的安全居住環境。

老屋翻新的常見問題


前面提到中古屋翻修其實不是件簡單輕鬆的事,視翻新工程的狀況而定,其中較有難度的是房屋基礎結構補強以及管線更換…這類需要動到房屋內部結構翻修工程都是難度較高的,與壁癌、磚牆脫落、牆面泛黃、老舊…等問題相比,後者可說是簡單多了,由於台灣氣候對房屋的考驗不簡單,多雨、颱風多、地震多、潮濕的特性,都會影響房屋的使用年限,因此旭昱也整理了我們在執行案例過程中出幾個老屋翻修常見的問題,給大家參考那些是需要多加留心的呢?

1. 房屋內部基礎結構補強:

房屋要住人,最重要的就是安全!說起房屋的安全問題,基礎的結構補強是一定要做好的。
若是購入中古屋的新屋主有意進行舊屋翻修,可以先跟前屋主確認是否有當時的建築設計圖,以及售出前是否有先請專業師傅整理過房屋?
尤其是比較麻煩的部分,如:家中的水管電線是否有更換?上次更新是甚麼時候?廚房、浴室的防水工程是否確實落實?窗框、牆面裂縫處、屋頂過去是否有漏水狀況?有沒有進行補強過了?避免後續衍生出壁癌的麻煩。

2. 大工程之隔間調整:

隔間調整絕對是許多舊屋翻修的一大挑戰,例如:將三房兩廳改成四房一廳,是屬於舊宅結構的整體調整,會牽涉到原管線配置、房間區域採光、家中活動動線的問題,因此要如何重新隔間、每個房間的使用者習慣&年齡以及配送管線都要仔細確認,且這樣的格局調整通常日後比較難再更改,故開始實際動工前,屋主勢必要跟設計團隊再三透過圖紙溝通,確認建築設計圖的每個環節及配線是否都有符合需求,再行執行,一方面避免白做工二,二來也是確保入住後的品質。

老屋翻新的主要工程


1. 泥作工程/基礎工程:屬老屋翻修中的較大工程,也通常是一定會碰到的,如前面提到的三房兩廳格局更換要做隔間調整、地板&磁磚更換、壁癌處理…等,先透過基礎工程從根源修復老屋的屋況,確保使用年限及安全無虞後,才進行美化、其他硬裝、軟裝的裝修工程。


2. 木作工程/裝潢工程:舉凡硬裝裝潢都可以算是此步驟的範疇,與木頭相關的工程、系統櫃設置、牆面美化修整…等屬此部分。前一步驟的基礎工程可以理解程是老屋翻新中在為老屋擦新保養品,而此步驟就是在為老屋上妝美容,改變房屋內部設計風格、重新規劃設計賦予空間新的美學也是在這時候,不過要特別注意的是,若預算上比較吃緊的屋主,這部分就可以比較從簡,因為老屋翻修中費用差異較大就是在這部分,基礎工程費大致上就是為了居住安全當花得花,不過室內空間美化的部分就是你比較有彈性可以去調整的啦!有的人購入老宅用作民宿時,可能就會做復古裝飾牆面、特殊造型收納櫃等等,這種情況下在室內設計美學上也會相對要求高,較細膩的品質也會有較高的收費。


3. 水電工程:水電的裝修工程於老屋翻新相當重要,高屋齡房屋使用年代久遠的電線可能無法負擔現代電器需要的安培量,導致負擔過重引發走火,因此在處理老屋改造時,水管裂隙、電線堪用度都是須特別留意的裝修工程。


4. 保護工程:執行老屋改造、舊屋翻新前,在大樓電梯、樓梯間、走道…等,任一處施工工具、工人會經過的地方,都要先鋪墊進行保護,避免在施作過程中,器具刮傷或者碰撞其他樓內結構,引發紛爭。


5. 軟建裝飾:做完硬體結構的調整及裝潢後,就是屋主們可以自由發揮的空間啦!家具、窗簾、燈飾、家飾…等,可以用來豐富室內空間設計感的原件可以在這時開始布置,至此整個老屋翻新就差不多告一段落了!

舊屋翻新注意事項


  1. 舊屋翻修優先檢查漏水部分,影響整個牆面泥作工程的漏水問題須請嚴加注意。
  2. 確認有無泥作工程以及建築設計圖,過去的原建築設計圖可以方便裝修工程檢討確認,新的建築設計圖可供屋主詳細了解家宅狀況。
  3. 現代人電器需求大增,電量確認是否配足,電線是否過於老舊。
  4. 除了準備舊屋翻新預算外,最好額外有預備金,有時候家中狀況可能跟預期的不同,或是臨時要改用其他建材,可能會有增加費用的問題,建議大家可以多準備整體預算的1~2成,以備不時之需。

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